Pourquoi utiliser un Excel pour calculer le rendement locatif ?
Beaucoup d’investisseurs se contentent de calculer un rendement brut rapide, sans prendre en compte les charges, la fiscalité ou la vacance locative. Résultat : le projet paraît attractif sur le papier, mais la réalité est beaucoup moins favorable.
Avec cet Excel, vous disposez d’un outil clair pour distinguer rendement brut, rendement net et rendement net-net, et pour comparer plusieurs biens sur des bases homogènes.
- Poser toutes vos hypothèses au même endroit.
- Comparer plusieurs projets sans vous perdre dans les chiffres.
- Identifier les biens réellement rentables et écarter les autres.
Ce que le fichier Excel vous permet de calculer
Le fichier est structuré pour vous guider pas à pas. Une fois vos données renseignées, il calcule automatiquement plusieurs indicateurs de rendement.
1. Rendement locatif brut
Le rendement brut est calculé à partir du loyer annuel et du coût d’acquisition global du bien (prix + frais). Il permet de faire un premier tri rapide entre plusieurs opportunités.
2. Rendement locatif net
Le rendement net prend en compte l’ensemble des charges récurrentes liées au bien : taxe foncière, charges non récupérables, assurances, gestion, entretien courant, etc. C’est une vision plus réaliste de ce que le bien vous rapporte réellement chaque année.
3. Rendement net-net (après financement et fiscalité)
Pour aller plus loin, le fichier vous permet d’intégrer le financement et une approximation de la fiscalité. Vous obtenez ainsi une vision du rendement après prise en compte :
- Des mensualités de crédit (capital + intérêts + assurance).
- D’une estimation de l’impôt sur les revenus locatifs.
- Du cash-flow annuel réellement disponible.
Les données à renseigner dans le modèle
Le fichier a été conçu pour être simple à prendre en main, même si vous n’êtes pas à l’aise avec Excel. Vous n’avez qu’à compléter les zones prévues, les formules font le reste.
Les informations sur le bien
- Prix d’achat du bien.
- Frais de notaire et d’agence.
- Travaux prévus, ameublement éventuel.
Les revenus locatifs
- Loyer mensuel espéré.
- Taux de vacance locative estimé (périodes sans locataire).
- Éventuelles recettes annexes (parking, cave, etc.).
Les charges et la fiscalité
- Taxe foncière.
- Charges de copropriété non récupérables.
- Assurances et frais de gestion.
- Hypothèse de taux global d’imposition sur les revenus locatifs.
Le financement (optionnel mais recommandé)
- Montant du crédit, durée, taux d’intérêt.
- Assurance de prêt.
Comment utiliser le fichier pour comparer plusieurs projets
Une fois votre premier bien saisi, vous pouvez dupliquer la feuille pour chaque nouveau projet. Vous obtenez ainsi une vue comparable pour tous vos biens potentiels.
- Comparer le rendement net entre plusieurs villes ou quartiers.
- Tester l’impact d’un loyer plus prudent.
- Voir comment évolue le rendement si le prix d’achat baisse grâce à la négociation.
- Identifier quels biens répondent le mieux à vos critères (cash-flow, rendement, effort d’épargne…).
Pour quel type d’investisseur ?
Cet Excel est utile autant pour un premier investissement que pour des projets plus avancés.
- Débutants : poser des bases solides et éviter de se tromper sur les chiffres.
- Investisseurs intermédiaires : affiner la sélection des biens et prioriser les meilleurs dossiers.
- Investisseurs expérimentés : standardiser l’analyse de plusieurs projets en parallèle.
Au lieu de vous fier à des approximations, vous vous appuyez sur un modèle clair, que vous pouvez améliorer au fil du temps.
Télécharger le fichier Excel
Le rendement locatif est un indicateur central pour décider si un projet mérite d’être creusé ou non. Avec ce fichier Excel, vous gagnez en clarté, en rigueur et en confiance dans vos décisions.
Télécharger l’Excel de rendement locatif