Pourquoi comparer l’immobilier et la bourse ?
L’immobilier locatif et la bourse sont deux piliers de l’investissement patrimonial. Ils n’offrent pas le même niveau de risque, de liquidité ni de volatilité, et leurs rendements ne se matérialisent pas de la même façon : loyers et éventuelle plus-value pour l’immobilier, dividendes et performance des marchés pour la bourse.
Ce modèle Excel vous permet de poser des chiffres sur ces différences, de simuler plusieurs stratégies (100 % immobilier, 100 % bourse, allocation mixte) et de voir comment votre patrimoine pourrait évoluer dans le temps selon vos hypothèses.
- Visualiser l’évolution d’un investissement immobilier face à un portefeuille boursier.
- Mesurer l’impact des versements réguliers et des intérêts composés.
- Tester plusieurs durées d’investissement (10, 15, 20 ans…).
- Intégrer une estimation du risque et des phases de baisse de marché.
Ce que permet le modèle financier Excel
Le fichier est structuré comme un modèle de comparaison à deux colonnes : d’un côté l’immobilier, de l’autre la bourse. Pour chaque scénario, vous pouvez renseigner vos hypothèses et observer la trajectoire de votre capital dans le temps.
1. Définir un horizon et une stratégie d’investissement
- Durée d’investissement (par exemple 10, 15, 20 ou 25 ans).
- Capital de départ disponible.
- Versements réguliers mensuels ou annuels.
- Répartition entre immobilier et bourse (par exemple 50/50, 70/30…).
2. Modéliser un investissement immobilier
La partie « immobilier » du fichier reprend la logique d’un investissement locatif classique :
- Prix d’achat, frais de notaire, travaux éventuels, ameublement.
- Montant de l’apport et crédit immobilier (montant, taux, durée).
- Loyer mensuel, vacance locative, charges et taxes récurrentes.
- Hypothèse de revalorisation du bien dans le temps.
- Approximation de la fiscalité liée aux loyers.
Le modèle en déduit année après année le capital remboursé, la valeur estimée du bien, le cash-flow généré et la valeur nette de votre position en immobilier.
3. Modéliser un investissement boursier
La partie « bourse » se base sur un portefeuille investi sur les marchés (actions, ETF, etc.) :
- Capital initial investi en bourse.
- Versements réguliers (mensuels/annuels) sur votre portefeuille.
- Hypothèse de rendement annuel moyen sur le long terme.
- Hypothèse de volatilité ou de phases de baisse (années négatives).
- Frais éventuels (courtage, frais de gestion, enveloppe fiscale…).
Le tableau projette la valeur de votre portefeuille d’année en année, en intégrant l’effet des intérêts composés et des versements réguliers.
Comment remplir le fichier étape par étape ?
Pour tirer le meilleur parti de ce modèle, le plus simple est de suivre une démarche progressive.
Étape 1 – Renseigner vos paramètres globaux
- Votre capital de départ disponible.
- Votre capacité d’épargne mensuelle ou annuelle.
- La durée sur laquelle vous souhaitez comparer les deux stratégies.
- Une hypothèse d’inflation si le fichier le prévoit.
Étape 2 – Compléter la partie investissement immobilier
Indiquez les caractéristiques de votre projet locatif :
- Coût total du projet (prix + frais + travaux + ameublement).
- Montant de l’apport et du crédit.
- Loyer visé et charges, avec une estimation prudente de la vacance.
- Hypothèse de revalorisation annuelle du bien (par exemple 1 à 2 %).
Étape 3 – Compléter la partie investissement boursier
Indiquez vos hypothèses de placement financier :
- Montant investi en bourse au départ.
- Montant des versements réguliers.
- Rendement annuel moyen attendu (par exemple 5 à 7 % sur le long terme).
- Éventuelles années de rendement négatif pour simuler les crises de marché.
Étape 4 – Comparer les trajectoires
Une fois les données saisies, le fichier affiche la valeur de chaque stratégie année par année. Vous pouvez alors observer :
- Le capital cumulé en immobilier et en bourse à chaque date.
- Le cash-flow généré par l’immobilier par rapport aux dividendes ou retraits possibles sur la bourse.
- La différence de patrimoine total après 10, 15, 20 ans ou plus.
Interpréter les rendements et les risques
Le but de ce modèle n’est pas de prédire l’avenir, mais de vous donner un cadre pour raisonner sur vos hypothèses. Vous pouvez, par exemple :
- Tester un scénario prudent, un scénario central et un scénario optimiste.
- Voir à partir de quand l’immobilier dépasse la bourse (ou l’inverse).
- Mesurer l’impact d’une baisse de rendement boursier sur votre patrimoine final.
- Observer l’effet d’un projet immobilier plus ou moins endetté.
En ajustant vos paramètres, vous identifiez la combinaison qui correspond le mieux à votre tolérance au risque et à vos objectifs (rentabilité, génération de revenus, constitution de capital…).
Les limites du modèle et bonnes pratiques
Comme tout outil de projection, cet Excel repose sur des hypothèses. Les rendements passés ne garantissent pas les rendements futurs, et ni la bourse ni l’immobilier ne sont totalement prévisibles. Le modèle reste donc un support d’analyse, pas un outil de prédiction.
- Restez prudents sur les hypothèses de rendement (immobilier et bourse).
- Testez plusieurs scénarios, y compris des scénarios plus défavorables.
- Pensez diversification plutôt que « tout sur une seule stratégie ».
- Réévaluez vos hypothèses régulièrement à la lumière de la réalité.
Utilisé avec recul, ce fichier vous aide à structurer votre réflexion et à mieux comprendre les forces et faiblesses de chaque type de placement.
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Immobilier ou bourse ? Il n’y a pas de réponse universelle, mais il existe des chiffres qui peuvent vous aider à trancher pour votre situation. Avec cet Excel de comparaison, vous disposez d’un modèle clair pour tester vos idées, affiner vos scénarios et avancer avec plus de confiance dans vos décisions.
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